comprare casa con un mutuo

Comprare casa con un mutuo

Mutuo: leggiamo tanto al riguardo, ma nessuno è mai in grado di spiegarci in maniera chiara e sintetica i giusti passi da fare per ottenerlo.

Oggi finalmente li vedremo insieme.

Molti, anzi, moltissimi acquirenti cercano il proprio immobile non sapendo che la concessione del mutuo è un passaggio fondamentale sia per il venditore (in caso di proposta) sia per l’agenzia che deve trovare casa.

Sento dire tante volte “figurati se non mi danno il mutuo!”, ma appena chiedo semplicemente “come?”…ecco che cala il silenzio.

Se hai appena bloccato una casa e non sai come muoverti relativamente all’ottenimento del mutuo, oppure, avendo sentito solo la tua banca, hai ancora molti dubbi irrisolti…continua a leggere.

Per scrivere questo articolo ho intervistato un esperto: il Dott. Matteo Comelli, che ormai da decenni collabora con diverse banche, aiutando chiunque si affidi a lui per la ricerca del mutuo più adatto alle sue esigenze. Ormai sono veramente tanti anni che lavoro con lui e vi garantisco che – come si dice –  le sa tutte!

Al via con l’intervista.

Matteo grazie per avermi dato la tua disponibilità per questa breve intervista.
Iniziamo subito con qualcosa di semplice e banale:

1. COSA È UN MUTUO?
Ciao Mariano, grazie a te per questa opportunità. Spero di non deluderti.

Il mutuo può essere definito come lo strumento che soddisfa una specifica esigenza di denaro collegata ad un bene immobile (la casa). In pratica, la principale esigenza è quella dell’acquisto della casa; quindi il mutuo può essere considerato come quello strumento che anticipa o amplia il progetto di acquisto di un immobile da parte di una famiglia. Con il denaro che mette a disposizione la banca, una famiglia che non ha tutta la liquidità per comprare la casa in contanti, può:
a) Anticipare il momento dell’acquisto della casa. Non c’è bisogno di aspettare di aver accumulato il giusto gruzzolo per comprare in contanti.
b) Ampliare l’importo di acquisto della casa che ci si potrebbe permettere di comprare solo con i propri risparmi. Con un mutuo, insomma, possiamo comprare una casa più grande o più bella o in una zona più quotata. La banca prende in garanzia la casa iscrivendoci un’ipoteca e, in cambio del denaro prestato, ne richiede la restituzione maggiorata degli interessi e di spese varie.

2. MATTEO, CHE REQUISITI BISOGNA AVERE PER OTTENERLO?
Per ottenere un mutuo bisogna essere maggiorenni, avere un reddito, ed essersi comportati correttamente negli ultimi anni nella restituzione di eventuali prestiti che si sono sottoscritti. Bisogna anche avere accantonato qualche risparmio, per affiancarlo al denaro che la banca mette a disposizione.

Quindi, fammi capire meglio, per reddito cosa intendi?
Il reddito che richiede la banca per dare un mutuo può essere sia da lavoro dipendente che da lavoro autonomo. Se è una sola persona a richiedere il mutuo, la banca accetterà solo posizioni lavorative fisse e stabili. Se ci sono più richiedenti, oppure se c’è qualcuno che può fare da garante ai richiedenti principali, vengono accettate anche posizioni lavorative instabili.
La modalità di considerazione delle posizioni lavorative  (se stabili o instabili) dipende da banca a banca, e dalla solidità complessiva della richiesta di mutuo.

Ok tutto chiaro ora. Passiamo alla parte più dolente.

3. LA BANCA MI COPRE TUTTO IL VALORE DELL’IMMOBILE?
NO. La banca copre fino all’ 80% del valore dell’immobile. Alcune banche, in alcune specifiche situazioni – e con ben definite garanzie collegate – possono decidere di andare oltre questo 80%.
Le condizioni migliori di tasso di interesse sono invece applicate a chi non richiede alla banca più del 50-60% del valore della casa: sono le operazioni in cui la ripartizione del rischio tra la banca ed il cliente è più equilibrata.

4. QUALI SON LE TEMPISTICHE PER L’OTTENIMENTO?
L’ istruttoria del mutuo è divisa in più fasi, ciascuna con tempi diversi a seconda della banca che si sceglie e dell’ importo o della difficoltà della pratica. La prima fase riguarda l’ analisi del reddito di chi richiede il mutuo e, mediamente, le banche la completano in un tempo che va da una a tre settimane. Segue poi la valutazione tecnica della casa, fatta tramite l’incarico ad un tecnico per la predisposizione della perizia. Segue infine la fase di predisposizione del contratto con l’ incarico al notaio, la ricezione e la valutazione della relazione notarile preliminare e l’ emissione vera e propria del contratto e degli assegni del mutuo. Sommando le diverse fasi, il tempo complessivo che va dalla presentazione dei documenti all’ erogazione del mutuo va quindi da uno a due mesi.

5. SE COMPRO CASA CON MIA MOGLIE, IL MUTUO DOVRÀ ESSERE INTESTATO ANCHE LEI?
Di norma l’intestazione del mutuo dovrebbe essere la stessa dell’intestazione della casa. Singole eccezioni si possono esaminare, senza però dimenticare che tutti gli intestatari della casa devono comunque partecipare alla richiesta di mutuo per permettere alla banca di iscrivere ipoteca sulla casa. La stessa intestazione di casa e mutuo permette comunque di massimizzare l’eventuale detrazione fiscale degli interessi passivi del mutuo.

6. QUALI SONO I PASSAGGI DA SEGUIRE PER COMPRARE CASA CON UN MUTUO?
Per comprare casa con un mutuo servono due semplici cose: la casa e il mutuo. Sembra una risposta banale, però entrambi gli elementi sono essenziali per il successo dell’operazione.
Se ho richiesto in una o più banche decine di preventivi di mutuo per scegliere l’ offerta migliore, ho provato a presentare una o più richieste di parere preventivo per vedere chi mi avrebbe potuto concedere il mutuo, ma ancora non ho trovato casa…ho solamente perso e fatto perdere del gran tempo. È la stessa situazione di chi, per imparare a nuotare, studia diversi manuali di nuoto senza mai entrare in acqua. Allo stesso modo ho perso e fatto perdere tempo se ho girato per agenzie immobiliari, ho visionato più e più case, ma non mi sono confrontato prima con la banca o con il consulente creditizio per capire se e che tipo di casa mi posso permettere.
Il percorso corretto dovrebbe quindi prevedere:
1. un passaggio in agenzia immobiliare per vedere la fascia di prezzo del tipo di casa che vorrei acquistare nel posto da me preferito;
2. un passaggio in una o più banche (o direttamente, o tramite il consulente creditizio) per vedere se mi posso permettere quel tipo di casa;
3. un passaggio ulteriore in agenzia immobiliare per avviare una ricerca mirata della casa da acquistare;
4. un ultimo passaggio in banca per l’ istruttoria completa della pratica di mutuo finalizzata all’ acquisto di quella specifica casa che ho individuato.
Senza un percorso di questo tipo, si corre il rischio di girare a vuoto per mesi o anni, senza acquistare casa, dando la colpa alternativamente alla banca, all’ agente immobiliare, al mercato, ai politici, al traffico, al cambiamento del clima, etc, etc.

Matteo, in cosa può essere utile un consulente creditizio per la scelta e l’istruttoria del mutuo?
Il consulente creditizio, a differenza del bancario a cui ci si può rivolgere in alternativa, non lavora per la banca, ma lavora per il cliente. Ha quindi un interesse che va nella stessa direzione di quello del cliente; la banca, per quanto voglia operare con la massima trasparenza e professionalità a favore di un proprio cliente, comunque, in ultima istanza, cura principalmente i suoi interessi. Lavorare per il cliente significa invece scegliere:
a) la o le banche che possono affrontare la specifica operazione di mutuo del proprio cliente;
b) tra queste banche, quella che lo fa alle condizioni migliori.
Va anche aggiunto che il consulente creditizio non è però in conflitto con la banca, anzi, è vero il contrario. Il buon consulente creditizio, infatti, deve cercare di avere un rapporto trasparente e di lungo termine con la banca, portando operazioni sane e il più possibile solide. Le operazioni più fragili non vanno infatti portate avanti finché non si sono creati i presupposti per renderle approvabili dalla banca; se non è possibile, vanno purtroppo fermate. È più sincero e onesto un no detto subito, rispetto ad un sì, che poi diventa un no dopo un mese.

Basta non ti faccio più domande altrimenti inizierai ad odiarmi.
Per adesso ti ringrazio e spero di aver dato le informazioni utili ai nostri lettori.

Rimani sintonizzato, alla prossima.


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Mariano Meli - Agente Grandi Agenzie

 

Mariano Meli – Agente Grandi Agenzie

 

 

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