difformità catastali

Il catasto. Istruzioni per l’uso.

Consigli pratici in caso di difformità catastali

Può capitare di acquistare immobili residenziali e avere una registrazione documentale non conferme alla legge. È una situazione che non vi auguro mai di incontrare, ma essere informati è il primo passo per evitarla.

In questo caso l’esperto che ci guida è un tecnico, il Geom. Tommaso Facchin, che ci aiuterà a comprendere cosa si deve fare e quali soluzioni adottare in casi del genere.

Ciao Tommaso, grazie per il tuo contributo. Ci puoi aiutare a comprendere quali criticità e difformità si possono incontrare nell’acquisto di un immobile?

T. Certo Fabio, grazie ed un caro saluto a tutti i vostri lettori a cui dico di fare molta attenzione e di controllare con cura la documentazione dell’immobile, prima di acquistarlo. Può capitare infatti che ci siano anche criticità irrisolvibili, tali da rischiare davvero anche in termini economici.

Ci fai qualche esempio? Che tipo di difformità potrebbero esserci su un immobile?

T. Il primo passo da fare è recarsi all’ufficio tecnico del Comune e richiedere un accesso agli atti, che permette di verificare se il progetto e la planimetria dell’immobile che si vuole acquistare corrisponde esattamente alla planimetria depositata presso il catasto fabbricati .

Può succedere che siano uguali, ed in questo caso non c’è alcun problema. Oppure può capitare che siano difformi:

1.ad per esempio un muro che separa due stanze e non è segnato correttamente nella planimetria. In questo caso si dovrà procedere con un aggiornamento catastale della planimetria a cura di un un tecnico (geometra) che dovrà a ri-disegnare la pianta e aggiornare di conseguenza la rendita catastale.

2.nel caso di aumento dei vani, però, e di modifiche sostanziali (come ad esempio invece di un solo locale, magari grande, si creano 2 stanze), la rendita catastale cambia. Infatti l’immobile sarebbe modificato e presenterebbe un vano in più, dunque il catasto lo considera in più e calcola la rendita catastale di conseguenza.

In questi casi il costo di un intervento da parte di un tecnico geometra è di circa € 500, mentre di € 50 per ogni scheda. A livello di tempistica basta una settimana e tutto si risolve.

Se invece dovessimo riscontrare una difformità urbanistica, le cose cambiano?

T. Per la verità ci sono varie tipologie di difformità urbanistiche:

1.I locali interni: possiamo trovare incongruenze riferite alla disposizione interna delle tramezzature, in questo caso bisogna intervenire con una concessione edilizia in sanatoria. Solitamente la sanzione minima prevista è di 516 euro. In questo caso l’immobile deve presentare i i requisiti minimi richiesti: cioè ci deve essere almeno una camera, una zona giorno ed un bagno di dimensioni idonee, come richiede la normativa sanitaria.

E invece per le parti esterne ? Ad esempio una finestra sul fabbricato ?

T. In questa situazione parliamo di modifiche esterne al fabbricato, modifiche foro-metriche nel caso della finestra. Anche in questa condizione procediamo come la difformità interna, con la concessione in sanatoria che può essere fatta su tutti gli edifici ad esclusione di quelli soggetti ai beni ambientali quindi in zona di vincolo ambientale e vincolo storico.
Nel caso di zona di vincolo ambientale, la sanatoria dovrà passare il benestare della commissione edilizia del comune per poi essere inviata ai beni ambientali.
Per il vincolo storico sarà solo il comune a dare il benestare.
È bene sapere che in quasi tutti i comuni è stata eliminata la commissione edilizia non più obbligatoria, ma in alcuni è ancora presente.
Per Vincolo ambientale intendiamo: corsi d’acqua, laghi, fiumi, etc. 
Per vincolo storico parliamo di edifici storici ma non soggetti alle belle arti come quelli che potremo trovare ad esempio a Venezia.
Esiste inoltre anche un vincolo ambientale aeroportuale, in questo caso bisogna interpellare anche L’ENAC (Ente Nazionale per L’aviazione Civile) ed avere da loro esito positivo.

E come tempistiche e costi in questi casi?

T. Per quanto riguarda i beni ambientali i tempi medi sono di circa 45 gg. per la procedura semplificata e di circa 60 gg. per quella normale. Calcola però che da quando troviamo una difformità esterna al fabbricato soggetta ai vincoli ambientali per una pratica di questo tipo tra comune e tutto dobbiamo considerare in totale circa 4 mesi.
Per i costi dipende dall’entità della difformità.

Un bel problema infatti per chi si trova a vendere o acquistare un immobile con questa problematica!

T. Ti confermo che sono procedure davvero snervanti per i clienti. Ci sono anche altre difformità come quelle riferite alle altezze interne tra solai. Allora fino a una difformità di altezza tra solai di cm. 5 è sanabile. Oltre a quello è un problema o addirittura è insanabile! Bisogna tener conto delle varie situazioni.

Per capire meglio Tommaso, se io ho un piano primo con altezza cm 2.40 tra i due solai e il minimo richiesto è di cm 2.55 non posso sanarlo, è corretto?

T. Proprio cosi, tu hai un immobile non congruo ai requisiti urbanistici e quindi insanabile a tutti gli effetti.
Esiste anche la fascia di rispetto stradale: in base alla larghezza della strada devo rispettare dei parametri di distanza. Per farti capire, un cliente che sto seguendo ha una situazione di vincolo stradale, praticamente ha una porzione di casa all’interno del vincolo e quindi la casa in parte è insanabile.

Quindi se lui dovesse fare un ampliamento della casa il coefficiente dovrebbe essere calcolato solo sulla parte regolare, mentre sulla parte insanabile soggetta a vincolo stradale dovrebbe rimanere come è?

T. Esatto, è proprio quello che stiamo facendo, la volumetria verrà calcolata solo sulla parte conforme. Potrei raccontarti altre tante problematiche in ambito di sanatoria ma diciamo che i casi più ricorrenti sono quelli di cui abbiamo parlato.

Tommaso per il momento ti ringrazio e sicuramente ci troveremo per un’altra consulenza. I temi da affrontare nel campo immobiliare e normativo sono tantissimi.

T. Grazie a te per l’invito, spero davvero di essere stato utile.

Come avrete capito ci sono moltissimi aspetti e criticità nell’acquisto di una casa che si devono considerare, per questo tratteremo ancora questo e atri argomenti, per aiutarvi e guidarvi.

Alla prossima!

 


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Fabio Mosele - Grandi Agenzie Asiago

 

Fabio Mosele – Grandi Agenzie Asiago VI

 

 

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