Intervista al notaio

Intervista al notaio

Intervista di Giovanni Salerno – Agente Grandi Agenzie Parma al notaio Marcello Zatti

Ciao Marcello,
mi permetto di darti del tu come facciamo abitualmente in ufficio, in fondo stiamo facendo una chiacchierata informale tra amici. Intanto ti ringrazio della disponibilità e della gentilezza che ci fai. Ti farò alcune domande, che sono quelle che i miei clienti mi pongono più spesso, in modo che tu possa dare una risposta a tutti quelli che stanno cercando casa e che hanno le stesse curiosità, partiamo subito:

1.Marcello, una delle cose che mi chiedono speso è cosa vuol dire fare un preliminare per fermare una casa, che obblighi e che tutele ci sono?


Ciao a te Giovanni e un saluto ai tuoi lettori.
Il contratto preliminare è, sostanzialmente, un impegno a contrarre, per cui le parti si obbligano reciprocamente a concludere la compravendita che, in termini giuridici, prende il nome di contratto definitivo.
È un impegno giuridico che comporta diritti e oneri: sotto il primo aspetto le parti hanno la ragionevole certezza che la vendita si farà, dall’altro hanno l’obbligo di rispettare l’impegno preso.
Se, ad esempio, il venditore dopo aver firmato il preliminare, trova un nuovo acquirente che offre una somma più elevata, non potrà liberarsi unilateralmente dall’accordo precedente.
Immagino già la domanda successiva: “Cosa succede se una parte non rispetta l’impegno?”.
La tutela è garantita dalla caparra, ovvero una somma di denaro che l’acquirente consegna al venditore a garanzia della serietà della proposta, che di regola si aggira sul 10% del prezzo.
Nel caso in cui l’acquirente, entro il termine pattuito non voglia o non possa per qualunque ragione stipulare il definitivo, il venditore potrà trattenere la caparra a titolo di risarcimento del danno.
Se al contrario è il venditore che non può o non vuole concludere, egli dovrà restituire il doppio di quanto percepito.
In sintesi, il preliminare è un importante vincolo giuridico volto a rendere le parti responsabili e pienamente consce dell’impegno in esso contenuto, allo scopo di arrivare poi a stipulare il contratto definitivo.
A questo proposito, mi permetto di inserire una piccola precisazione, sulla base di una domanda che mi fanno in molti: “Cosa è la registrazione del preliminare?”.
La registrazione ha il compito di concretizzare la serietà dell’impegno assunto e sottoscritto dai contraenti, anche di fronte ai terzi; in altre parole se dovessero insorgere problemi o incomprensioni, la copia registrata farà fede per alcuni importanti aspetti (anche in Tribunale), garantendo la data certa del documento e che lo stesso non possa essere alterato o modificato.
Credetemi, non sono aspetti da sottovalutare, perchè, per una cifra che normalmente si aggira attorno ai 300 euro di bolli e imposte (il Notaio non percepisce nessun onorario per la registrazione), le parti si assicurano una maggiore serietà, nonchè la totale regolarità fiscale della proposta, aspetto importante in occasione di un investimento immobiliare.

2. Come ci si deve comportare quando si scopre un abuso edilizio dopo aver fatto il preliminare?
Sembrerà banale da dire, ma la prima cosa è non farsi prendere dal panico.
Il concetto di abuso edilizio, con la normativa sempre più complessa e articolata, è, ad oggi, estremamente ampio, passando da casi di abuso totale (costruzione totalmente abusiva, senza alcun permesso) a difformità minori (ad es. una planimetria non aggiornata).
La normativa sul punto è molto rigorosa: al momento del rogito l’immobile deve essere urbanisticamente regolare e la planimetria deve corrispondere alla situazione reale, a pena di nullità dell’atto.
Va però detto che la normativa offre molte possibilità di regolarizzazione, per cui è normale che le parti, a fronte dell’impegno assunto con il preliminare, si affidino a professionisti dell’edilizia per presentare al Comune e/o al Catasto le pratiche necessarie al fine di mettere l’immobile in regola sotto ogni aspetto prima del rogito.
Questo rigore rende certamente i tempi più lunghi che in passato, ma assicura l’acquirente contro qualsiasi problema: a nessuno piacerebbe comprare casa e dopo qualche mese ricevere una multa o, nei casi peggiori, un avviso di sfratto del Comune per inagibilità dell’immobile!
Da questo punto di vista, il notariato emiliano ha dimostrato di essere all’avanguardia: ormai da svariati anni sono stati raggiunti accordi con i professionisti dell’edilizia (geometri e architetti in primis) per la formazione di un “Certificato di conformità urbanistica e catastale”, da fornire al Notaio prima della stipula, che assicuri la piena regolarità dell’immobile.
È un traguardo importante nella sicurezza delle transazioni commerciali, che dona all’acquirente la tranquillità di essere pienamente in regola e, in caso contrario, c’è un professionista che si è asunto la responsabilità di quanto dichiarato.
Nel caso estremo in cui l’immobile avesse un abuso talmente grave da non poter essere sanato, si ritornerebbe alla situazione descritta nella risposta precedente relativa alla caparra: l’acquirente potrà legittimamente chiedere il doppio della caparra versata come risarcimento del danno per la mancata stipula del definitivo.

3. Puoi spiegare in parole semplici cosa è un’ipoteca? E che effetti ha sulla casa?
L’ipoteca è un diritto in forza del quale un immobile viene posto a garanzia del pagamento di un debito (normalmente un mutuo), per cui, in caso di mancato adempimento, il creditore potrà “aggredire” giuridicamente l’immobile pignorandolo, vendendolo all’asta e soddisfarsi sul ricavato.
È facile intuire come la libertà da ipoteche sia una delle principali garanzie che è necessario fornire all’acquirente al momento della stipula, per cui si deve avere la certezza che il suo acquisto non sarà pregiudicato da ragioni dei creditori del suo venditore.
In Italia vige il sistema dei Registri immobiliari (tenuti presso la Conservatoria), per cui è possibile conoscere le vicende giuridiche delle persone e degli immobili.
Preciso brevemente che è un ente diverso dal Catasto. E’ in atto un lento processo di unificazione, ma siamo ancora ben lontani da raggiungere tale risultato.
Ad oggi, pertanto, i Registri immobiliari hanno la funzione di assicurare la regolarità giuridica delle transazioni immobiliari, il Catasto, invece, assolve quasi esclusivamente a scopi fiscali (per calcolare IMU, TASI e altre imposte)
Detto così può sembrare una cosa semplice e banale ma non lo è.
Per fortuna non tutti i soggetti sono abilitati a modificare i dati dei Registri immobiliari, ma solo i pubblici ufficiali (Notai in particolare), proprio per garantire che tutto si svolga nella piena regolarità e sotto costante controllo di un soggetto (il Conservatore) che prima di effettuare le modifiche, valuta attentamente la regolarità di quanto presentato.
Permettere a chiunque di inserire o modificare informazioni in questo ente, avrebbe effetti devastanti sul sistema e soprattutto sulla sicurezza degli acquisti, non avendosi più alcuna certezza di acquistare un immobile liberto da ipoteche, o da problemi su eredità, donazioni pregresse, usufrutti, ecc..
Leggere e capire le risultanze dei Registri immobiliari è una parte importante del lavoro del Notaio (e su cui forma buona parte dei suoi studi), il quale deve capire come si presenta la realtà giuridica dei fatti per risolvere, eventualmente, le incongruenze.
Anche qui, dall’esterno può sembrare banale, ma le situazioni sono spesso complesse con diritti che si incrociano (usufrutti, convenzioni urbanistiche, servitù, vincoli paesaggistici o architettonici sono solo alcune delle possibilità
Ti faccio un esempio: quando ritiro gli esami del sangue sono indicati non solo i miei valori, ma anche i “parametri di riferimento”.
Anche se ho quei parametri, non mi bastano per capire se ho un problema, per quello c’è bisogno di un medico che analizzi la mia situazione e, se del caso, approfondire cosa non va e porvi rimedio.Il notaio fa lo stesso sugli immobili: prende gli “esami del sangue” (ovvero i dati dei Registri immobiliari e del Catasto che, come detto, sono pubblici per definizione) e li analizza, confortando il cliente se tutto è a posto oppure cercando una “cura” se c’è qualcosa fuori posto.
Tra gli obblighi del Notaio rientra:
1) – fare gli accertamenti ipotecari e catastali riferiti agli ultimi venti anni (o più se necessario), per accertare che il venditore sia realmente proprietario, che i precedenti atti di acquisto siano validi, che sul terreno non gravino ipoteche, pignoramenti, sequestri, servitù ed altri eventuali pesi;
2) – verificare – tenendo conto della sua posizione di imparzialità e terzietà che la legge notarile impone – la piena legalità dell’accordo tra le parti, l’identità, la capacità giuridica e di agire delle parti stesse, legittimazione e poteri di rappresentanza, curare ed approfondire problematiche come la regolarità urbanistica, la conformità catastale, la conformità degli impianti, la prestazione energetica dell’edificio, ecc.
Chiaro che tutto questo succede “dietro le quinte” nello studio, quando si va in scena (cioè al rogito), deve essere tutto pronto.

4. Se invece viene iscritta un’ipoteca tra il preliminare (quando si ferma la casa) ed il rogito (il momento in cui si procede con il vero e proprio acquisto della proprietà)?
La situazione che descrivi è, per fortuna, poco frequente, pur non trattandosi, tuttavia, di una rarità assoluta.
Il Notaio effettua i controlli sulla situazione giuridica dell’immobile e offre la garanzia alla banca dell’acquirente (nel caso di mutuo) che l’immobile è libero da vincoli e ipoteche.
E’ una di quelle attività che si svolgono “dietro le quinte”, per cui il cliente non vede nulla, ma il Notaio trasmette alla banca moltissimi documenti e informazioni (garantendo personalmente) a seguito di controlli che vengono effettuati fino al giorno stesso del rogito.
Se per caso dovesse venire iscritta ipoteca sugli immobili (per altri debiti del venditore), il notaio ha il dovere di bloccare la vendita (anche perché nessuna banca concederebbe il mutuo), informando le parti sulla situazione.
Intendiamoci: acquistare un immobile ipotecato è assolutamente lecito e valido (capita che parenti o amici acquistino comunque il bene per fornire liquidità al debitore), ma ovviamente nessuno lo farebbe mai se non avesse la garanzia che il debitore salderà il proprio debito.
Se capitasse un caso simile rientreremmo ancora una volta nella violazione di obblighi derivanti dal preliminare e, quindi, sulla restituzione del doppio della caparra a titolo di risarcimento del danno.

5. A proposito di ipoteche … Sfatiamo il mito della cancellazione gratuita d’ipoteca con la famosa legge Bersani …
In primo luogo, occorre correggere il nome: la cancellazione Bersani NON cancella l’ipoteca, non immediatamente almeno.
Essa offre un’alternativa alla cancellazione notarile, ma, alla luce della prassi, non pare rendere il meccanismo più snello e soprattutto offre una minor tutela rispetto alla cancellazione notarile degli interessi dell’acquirente, tendendo al contrario a privilegiare gli interessi degli istituti di credito.
Spiego meglio il meccanismo della “cancellazione semplificata”: la banca comunica al Conservatore (cioè colui che cura e gestisce i Registri Immobiliari di cui abbiamo parlato sopra) che, ad oggi, il debito risulta estinto, quindi che può procedere a cancellare l’ipoteca.
Teoricamente il Conservatore cancella l’ipoteca entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, tempo nel quale la banca potrebbe eventualmente ravvedersi e sostenere che in realtà il debito non è stato estinto (ad esempio per un ricalcolo degli interessi).
Nella migliore ipotesi dove tutto procede regolarmente e ognuno svolge diligentemente il compito assegnatogli dalla legge il Conservatore procede a cancellare l’ipoteca.
Tuttavia, e qui invito a porre una particolare nota di attenzione, non trattandosi di un obbligo sanzionato, spesso e volentieri occorrono ben più di trenta giorni e, malauguratamente, potrebbe capitare che, anche dopo anni, l’ipoteca non risulti cancellata, vuoi per una tardiva comunicazione della Banca, vuoi per un errore nella comunicazione stessa (che ha dei precisi contenuti di legge, ma spesso è creata da soggetti non adeguatamente preparati), vuoi perchè la pratica non va a buon fine, vuoi per una semplice perdita di tempo.
Lo scenario che appare è quindi duplice: acconsentendo l’accesso ai Registri immobiliari a soggetti non qualificati, se va tutto bene e tutti fanno il loro dovere nei tempi giusti l’acquirente raggiunge il risultato voluto, ma se qualche ingranaggio di questo complesso e burocratico meccanismo si inceppa i problemi restano all’acquirente.
La cancellazione notarile, invece, permette di tutelare al meglio le ragioni dell’acquirente in quanto, essendo un atto stipulato innanzi a un pubblico ufficiale, l’istituto di credito non può “cambiare idea“ e ricalcolare gli interessi.
A seguito della firma dell’atto pubblico il Notaio ordina, (non chiede), al Conservatore di cancellare l’ipoteca, il quale, entro pochi giorni (normalmente non più di tre), il quale DEVE irrevocabilmente cancellarla.
E se anche qualcosa dovesse andare storto il Notaio tiene costantemente monitorato l’avanzamento pratiche, per cui, se non viene evasa entro i termini normali, contatta immediatamente la Conservatoria per capire cosa è successo e sollecitare l’evasione.
Se proprio ci fossero degli errori alla base il Notaio ha una responsabilità non solo come prfoessionista ma anche, ben più importante, come pubblico ufficiale.
Per farti capire, uso un esempio che uno dei miei maestri del diritto ripeteva sempre: la banca ha una pistola puntata sul debitore (e, di riflesso, sull’acquirente dell’immobile).
Con la cancellazione notarile gli prendo la pistola e la tolgo di mano, per cui qualsiasi cosa succeda, la banca è disarmata; con la procedura Bersani lascio la pistola alla banca, la quale mi promette di non usarla.
Se poi “parte un colpo” si potrà chiedere il risarcimento del danno, ma intanto il proiettile ha colpito (a la casa è soggetta a pignoramento), quindi il primo che subisce i danni è l’acquirente. Sfatiamo poi un altro mito: la cancellazione notarile ha dei costi decisamente bassi, essendo fiscalmente agevolata. Il carico di imposte dipende dal valore dell’ipoteca, ma in media il costo complessivo (comprensivo di onorari, IVA, imposte, bolli, ecc…) si aggira sui 500 euro.
Costi che, normalmente, sono a carico del venditore, in quanto è suo dovere trasferire l’immobile libero da ipoteche.
Capisco che, specie in una situazione economica come quella attuale, ogni spesa sia da valutare attentamente, ma, credo che, “togliere la pistola” alla banca e dormire sereni in casa propria non abbia prezzo!

6. Cosa mi dici per quanto riguarda le spese condominiali insolute al giorno del rogito?
La legge pone il vincolo di solidarietà tra venditore e acquirente per i due anni precedenti alla vendita. Più precisamente, l’amministratore richiede il denaro al venditore e, se questi non paga, li chiederà all’acquirente (il quale a sua volta avrà diritto di essere rimborsato al venditore).
Di regola il venditore dovrebbe pagare fino al giorno del rogito e da lì in poi subentra l’acquirente; tuttavia è possibile qualsiasi patto contrario preso di comune accordo tra le parti.
La cosa migliore sia chiedere all’amministratore di scrivere un documento in cui dichiari che, alla data del rogito, nulla è dovuto. Il problema però è che, spesso, molti condomini (specialmente quelli piccoli) non hanno amministratori professionisti cui fare riferimento.
E su questo punto, caro Giovanni, rientriamo più nel tuo lavoro che nel mio: il buon agente immobiliare è quello che informa sulla situazione del condominio, sia per quel che riguarda le spese ordinarie (una voce che al giorno d’oggi influenza molto la scelta di un immobile), sia per eventuali insoluti, così che le parti possano accordarsi. Al Notaio spetta, in definitiva, il compito di tradurre in termini giuridici questo accordo e assicurarsi che tutti siano pienamente consapevoli.
Grazie a Giovanni per il tempo concessomi e grazie a tutti i lettori, spero di avervi aiutato ad avere le idee più chiare sugli acquisti immobiliari. Se tu o i tuoi lettori avete dubbi o domande non esitate a chiedere, uno dei compiti del notaio è proprio quello di avvicinare la legge al cittadino, offrendo la propria professionalità per garantire la certezza del diritto in maniera precisa e, soprattutto, imparziale.

Marcello Zatti, Notaio

Grazie Marcello della disponibilità. chissà che non diventi una bella abitudine ed una piccola rubrica del blog “Intervista col Notaio”, in modo da tenere i lettori aggiornati su ogni aspetto della compravendita immobiliare!
Alla prossima.

 


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Giovanni SalernoGiovanni Salerno – Agente 
Grandi Agenzie Parma

 

 

 

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