Perché molte persone rischiano grosso quando vendono casa? Conosci la conformità catastale e urbanistica?

Una situazione classica all’atto di una vendita davanti al notaio è la NON conoscenza di cosa sia la conformità catastale e urbanistica dell’immobile.

Se sei come la maggior parte delle persone che vendono casa, ti starai chiedendo: che cosa sono queste difformità catastali e urbanistiche?

Allora, la regolarità o conformità catastale di un immobile è la corrispondenza tra lo stato di fatto (ovvero come l’immobile sia effettivamente) e i dati catastali (che non corrispondono solo alle planimetrie del catasto, ma anche ai dati depositati presso l’Agenzia del Territorio: si parla, infatti, di allineamento dei dati).

La regolarità o conformità urbanistica è invece la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo abilitativo con cui l’ente competente in materia edilizia (solitamente il comune) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. In parole molto povere, la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile con il progetto (ed eventuali successive variazioni) depositato in comune da un tecnico abilitato che ne dimostra la regolarità urbanistica.

Per esempio, per verificare se un appartamento sia dotato della conformità urbanistica, è necessario un confronto fra lo stato di fatto dell’immobile con il progetto depositato negli archivi comunali.

Se l’appartamento/immobile è stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune, non è possibile rilasciare alcuna conformità urbanistica. Se per caso succede che presso il notaio si dichiari una conformità, il dichiarante ne è responsabile sotto tutti i punti di vista: la legge non ammette l’ignoranza. Può succedere di essere responsabile e dichiarare in buona fede una conformità, senza sapere che il costruttore, magari, potrebbe avere modificato il progetto, venduto l’immobile e non avere dichiarato le modifiche.
Le non conformità sono soggette a pesanti sanzioni che, a seconda del tipo, possono andare dalla nullità dell’atto di vendita, alla sua risoluzione per colpa del venditore, oltre che ai conseguenti risarcimenti (solitamente molto pesanti) a favore dell’acquirente.

Mi dirai: “Beh, ma casa mia è tutta a posto. Figurati se proprio a me hanno venduto un’immobile non conforme.”.

Bene, in realtà hai circa l’80% di probabilità di “trovarti in una situazione di non conformità e abusi edilizi”. Questa situazione è ciò a cui assistiamo io e gli Agenti Certificati con i quali lavoro. Almeno l’80% delle abitazioni costruite fino a 5 anni fa presentano difformità catastali (se va bene) e/o urbanistiche (se va meno bene).

Ma facciamo qualche esempio di non conformità.

Una volta mi è capitato di vedere un abbaino aperto sul tetto, siccome la casa era stata costruita dal papà degli attuali proprietari che l’avevano ereditata in successione e non erano informati.
A livello catastale è una modifica che non si vede, ma si vede solo a livello urbanistico, e loro, in buona fede, avendo tutto il resto della casa apposto, pensavano che anche quella cosa fosse in regola urbanisticamente con il progetto originario presentato e con le successive varianti al progetto.
In realtà non lo era e quindi sono dovuti ricorrere ad una sanatoria (che è una pratica urbanistica fatta da un tecnico abilitato che “sana”, o meglio regolarizza, la difformità).
Il problema è che non tutte le modifiche sono sanabili se il condono è chiuso e quindi non è possibile chiederlo.

NB: la differenza tra sanatoria e condono è che, pur essendo entrambe pratiche urbanistiche, la sanatoria permette di regolarizzare lavori che si sarebbero potuti realizzare, ma all’epoca in cui sono stati eseguiti non era stato dichiarato nulla presso il comune; mentre col il condono era possibile regolarizzare perfino lavori che non si sarebbero potuti realizzare perché contrari alle normative edilizie.

Un altro esempio di non conformità urbanistica sono i famosi sottotetti realizzati e ceduti dai costruttori di condomini. Ne hanno costruiti moltissimi: dove ci sarebbe dovuto essere il sottotetto del condominio, in molti casi veniva ceduto l’uso o la proprietà del sottotetto al proprietario dell’ immobile dell’ultimo piano. Nella maggior parte dei casi, questi sottotetti sono abusivi, cioè sono locali che non avrebbero potuto realizzare e adibire nemmeno a ripostiglio non essendoci la cubatura (cioè il volume previsto edificabile per quel fabbricato era già stato assorbito dalla cubatura del resto del condominio, quindi non si sarebbero potuti realizzare altri locali). In alcuni casi si è più fortunati e sono praticabili, cioè ci si può accedere ed adibirli a magazzino o guardaroba, ma non sono abitabili, cioè non è possibile ricavare locali abitabili tipo camera, soggiorno, cucina, perché l’altezza media dei muri è inferiore ai 2 metri e 70 centimetri, oppure non vi è una superficie utile finestrata superiore ad 1/8 della superficie stessa delle stanze (che è un requisito essenziale per definire abitabile una stanza). Ho visitato e visto abitazioni in cui sono state abbattute delle pareti che delimitavano soggiorno con ripostigli ciechi (per ampliare quindi il soggiorno) creando un problema insuperabile, perché a quel punto la superficie finestrata apribile diventava inferiore ad 1/8 di quella che era la nuova superficie così allargata, ed il soggiorno non poteva più essere soggiorno abitabile.

E ancora un altro esempio è quando nei condomini abbiamo un appartamento che magari ha nella planimetria una finestra che in realtà non c’è o viceversa. Questo è un problema perché , solitamente , se c’è in un appartamento c’è anche su tutti gli appartamenti orientati sullo stesso lato. Quindi, seppur si possa sanare la situazione di quell’appartamento specifico, nel momento in cui si va a farlo è come denunciare le non conformità di tutti gli altri appartamenti, e di conseguenza “si mettono nei guai” i proprietari di tutti gli altri appartamenti (e questo non è mai simpatico, perché si possono rovinare dei rapporti condominiali).

Altri esempi, addirittura ben più gravi, li troviamo quando nelle case le recinzioni non sono fatte effettivamente dove risultano i confini dalle planimetrie catastali, e magari nella realtà c’è la recinzione che attraversa la proprietà di un terzo, o viceversa il terzo sta usando una parte del mio giardino in quanto la recinzione è stata fatta sulla mia proprietà. Qui sorgono problemi ben più gravi perché abbiamo a che fare con diritti di proprietà acquisiti da parte mia o da parte di terzi, ed entriamo nel ragionamento di un eventuale acquisizione per usucapione (se ti capitasse il caso ti consiglio di risolverla sempre amichevolmente, sia per questione di costi che ti tempi).

Abbiamo anche il problema di bagni realizzati nei sottotetti, ma bagni con altezza media inferiore ai 2 metri e 40 centimetri e di conseguenza non possono essere sanati.

Poi ci sono dei comuni che ti obbligano ad avere un ripostiglio all’interno dell’ abitazione con una superficie minima o massima e, se questo non è stato realizzato, hai una situazione che non è sanabile. Devi perciò creare (o ricreare) il ripostiglio prima di procedere alle visite con i potenziali acquirenti (o li devi avvisare in fase di visita che rifarai il ripostiglio), perché il problema è che se l’ acquirente vede la casa senza il ripostiglio, fa il preliminare e la vuole acquistare così come la vede, poi tu non gliela puoi vendere senza ripostiglio (perché è previsto dalla normativa), ed in questo caso ti possono chiedere la risoluzione del preliminare con restituzione del famoso doppio della caparra. Sei praticamente preso tra due fuochi: cliente che vuole la casa senza ripostiglio (perché così l’ha vista) e comune che ti impone che ci sia.
Questi sono solo alcuni dei casi che si possono incontrare, e ti assicuro che in giro ce ne sono letteralmente a migliaia.

Di sicuro, tutte queste non conformità devono essere sistemate prima di procedere al rogito notarile e ancora prima di fare una proposta di acquisto.

Quindi la regola per vendere casa in maniera sicura è: prevenire, perché prevenire è meglio che curare.

Allora: devi prima di tutto verificare la conformità catastale. Per questo ti bastano le planimetrie catastali (non quelle di progetto), fare una visione della casa, e verificare che lo stato di fatto della casa sia conforme a quello che è indicato in planimetria.

In secondo luogo, verifica la conformità urbanistica, cioè devi accedere agli atti/ai progetti in comune (se non ce li hai), e verifichi nello stesso modo che i progetti siano conformi allo stato di fatto della tua casa.

Mentre la non conformità catastale di base è sanabile senza problemi (basta rifare la planimetria), per quella urbanistica bisogna vedere se le normative comunali ti permettono di cambiare la situazione a livello progettuale rispetto a quello che è stato effettivamente costruito.

Difformità: verificare questo è molto importante perché se ci sono delle difformità che sono sanabili sia catastalmente sia urbanisticamente, tu comunque puoi procedere a una proposta d’acquisto o a un preliminare mettendo per iscritto e chiarendo subito che ci sono queste difformità e che ti fai carico tu di sistemarle entro il rogito notarile.
Ma, se invece le difformità non sono sanabili, questo è un problema nel senso che devi dichiarare subito che ci sono queste cose non sanabili e devi provvedere prima di tutto a sanarle, cioè a sistemarle a livello di opere e quindi modificare la casa per renderla conforme, altrimenti l’acquirente vede lo stato di fatto in fase di visita e poi tu al rogito gli presenti una cosa modificata (perché, per renderlo conforme a quella che è la normativa urbanistica, rifai su quel muro che si diceva prima, chiudi quella famosa finestra e via dicendo).
Questo implica la risoluzione del preliminare, la richiesta del danno, o del doppio della caparra da parte del potenziale acquirente. Quindi capisci perché è fondamentale prevenire e controllare prima di partire con la vendita?

Questo è uno dei controlli di base che noi facciamo, è il secondo step del mio Sistema di Vendita Immobiliare, ed è quello che ti permette di fare una vendita sicura, tranquilla, serena, senza dover rischiare.

E se tu non sei in grado o non ti senti sicuro nel fare personalmente queste verifiche, cosa devi fare praticamente prima di iniziare a vendere? Puoi ricorrere alla verifica della conformità catastale e urbanistica da parte di un tecnico, che te le certifica.

E se serve può anche aiutarti nel regolarizzare eventuali difformità (ti ricordo che per effettuare le variazioni catastali e/o urbanistiche devi obbligatoriamente rivolgerti ad un tecnico abilitato: Architetto, Ingegnere, Geometra).

Un ultimo appunto: non è detto che un immobile regolare dal punto di vista catastale lo sia anche dal punto di vista urbanistico, e viceversa. Occhio!


Se vuoi approfondire l’argomento, non esitare a contattarmi tramite il form sottostante. Per me sarà un piacere.

raddoppiare-il-fatturato-nell'immobiliareStefano Boscarato – Agente Grandi Agenzie Treviso

 

 

 

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