vendere casa differenza caparra e acconto

Vendere casa: differenza tra caparra e acconto

Stai per vendere casa e non sai la differenza tra caparra e acconto?

Te lo spieghiamo noi, perché i due termini significano cose diverse, ma soprattutto implicano diverse modalità di pagamento.
Mettiamo che tu stia vendendo casa. Esistono due tipi di persone: quelli che si trovano (per fortuna) davanti a un contratto preliminare di compravendita e sono subito pronte a firmare, senza sapere esattamente quello che stanno firmando, senza conoscerne le conseguenze.

E ci sono quelle che prima di firmare vogliono, giustamente, approfondire nello specifico cosa stanno firmando. In questo caso, magari, rinviano la stipula del contratto, almeno finché non hanno verificato il significato di ogni parola, rischiando di far spazientire il potenziale acquirente e, di conseguenza, di perdere la vendita.

In ogni caso, è fondamentale capire la differenza tra caparra confirmatoria e acconto prima di firmare.

Facciamo chiarezza: l’acconto è semplicemente un acconto del prezzo, che non ha alcuna funzione di garanzia. Di conseguenza, nel caso in cui il preliminare di compravendita immobiliare non vada a buon fine, va semplicemente restituito all’acquirente.

La caparra invece ha la funzione di garanzia e può anche diventare acconto prezzo al momento del rogito notarile. La sua funzione principale è quella di garantire entrambe le parti (cliente e venditore) rispetto all’eventuale inadempimento di una delle due parti.

Quindi, se l’ acquirente si dimostrasse inadempiente alla compravendita, perderebbe la caparra a favore del venditore. Se fosse inadempiente il venditore, dovrebbe restituire all’ acquirente il doppio della caparra.

Chiaro?

Tieni presente che queste non sono le uniche soluzioni a livello giuridico di un eventuale inadempimento, ma ti cito queste a titolo di esempio, per farti capire il senso della caparra ed anche perché sono quelle più comunemente usate.

Quindi hai appena visto la differenza sostanziale tra un acconto sul prezzo e la caparra quando si tratta di vendere casa.

Una differenza importante. E avrai capito che quando sottoscrivi una proposta di acquisto immobiliare o un preliminare di compravendita immobiliare è sempre preferibile che ci sia una caparra (anche se non è obbligatoria).

Fai poi attenzione alla differenza tra la caparra penitenziale e la caparra confirmatoria. 

Mentre la prima è fondamentalmente un corrispettivo per il recesso (significa che se una parte si ritira perde la caparra senza ulteriori conseguenze), la caparra confirmatoria è quella che garantisce di più le parti (e di conseguenza ti consiglio di usare sempre questa formula).

Tieni conto che non esiste un minimo o un massimo di caparra da versare: si parla comunemente del 10 %, ma è solo un uso, non c’è una legge che lo stabilisca.
Quello che ti consiglio vivamente è di non fare mai proposte d’ acquisto o preliminari senza caparra, soprattutto se tu sei il venditore di casa.
Questo perché se l’ eventuale acquirente non procedesse nell’adempimento del contratto o della proposta, tu saresti comunque vincolato e dovresti attuare una procedura di lettere e letterine raccomandate per poterti liberare…e “in tasca”, come non bastasse, non ti resterebbe nulla.

Mentre – se in tasca hai una caparra – se ti devi liberare dall’inadempimento dell’ acquirente puoi almeno trattenerti la caparra a titolo di risarcimento del danno. E non e’ poco.

Attenzione a non accettare caparre in contanti in quanto, essendo l’ operazione di una casa tipicamente di diverse centinaia di migliaia di euro, la legge vieta le transazioni in contanti per somme superiori a 3.000,00 euro.

È fondamentale che la caparra sia versata al momento della stipula del compromesso (anche se non è obbligatorio), tramite un assegno bancario o circolare.
Anche qui, un consiglio pratico: se stai per concludere la proposta, non pretendere che il cliente ti dia un assegno circolare come caparra, perché dovrebbe perdere tempo andando in banca a procurarselo e tu perderesti l’opportunità di concludere una vendita se ci ripensa.
Accetta invece un assegno bancario, che se anche non fosse coperto non rischi più di tanto fino a che il proprietario sei tu.

Altra cosa molto importante è che l’assegno venga intestato direttamente a te come proprietario (meglio ancora diviso per le corrette quote se siete più comproprietari ) e non all’ agenzia immobiliare, ai geometri, architetti o a parenti a cui devi restituire dei soldi.

Come hai capito l’ uso dei termini corretti e del modo corretto per stipulare un contratto preliminare è fondamentale per garantirti una vendita felice e senza inutili rischi.
Tieni presente che anche i pagamenti successivi al primo possono essere configurati sia come acconto che anche come integrazione della caparra, nel caso in cui le parti contraenti vogliano caricare ancora di più la garanzia relativa al potenziale inadempimento di una delle due parti.
È vero che nei contratti preliminari di compravendita possono essere anche inserite delle clausole penali a fronte di ritardi piuttosto che di altre problematiche, ma lo strumento più corretto è senza dubbio la caparra confirmatoria, che è quella identificata nel nostro ordinamento giuridico di base.

Se stai vendendo casa e ti trovi ad avere a che fare con agenti immobiliari incompetenti da questo punto di vista, o addirittura con qualcuno che si sta improvvisando agente immobiliare (ahimè ce ne sono…geometri, architetti, avvocati, etc) che non ha sicuramente l’esperienza di vendite di case a livello settimanale (magari vendono una casa ogni 2/3 anni ….), stai molto attento a verificarne prima competenza e capacità.  Questo nel tuo interesse, perché è evidente che costoro pensano, più che bene, solo al loro!

Se ti servisse approfondire l’argomento, lo farò con piacere.
Buona vendita!


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raddoppiare-il-fatturato-nell'immobiliare Stefano Boscarato – Agente Grandi Agenzie Treviso

 

 

 

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